Wellcome to National Portal
বাংলাদেশ জাতীয় তথ্য বাতায়ন
সরকারি অন্যান্য পোর্টাল দেখুন
মেনু নির্বাচন করুন
Main Comtent Skiped

ভূমি উন্নয়ন কর ও ভূমি ফি

ভূমি উন্নয়ন কর কি?


কোনোজমি ভোগ দখলের সুবিধা গ্রহণের জন্য সরকারকে প্রতি শতাংশ জমির জন্য বছরভিত্তিক যে নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা প্রদান করতে হয় তাকেই ভূমি উন্নয়ন করবলে। ভূমি উন্নয়ন কর দেয়ার পর দাতা দাখিলা পাওয়ার অধিকার লাভ করেন। দাখিলাদেয়া না হলে তা অধ্যাদেশের লংঘন হবে। এই দাখিলা জমির মালিকানা প্রমাণেরগুরুত্বপূর্ণ দলিল।


ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া হলে কি করবেন?


অনেকেরই ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া পড়ে থাকে। এক্ষেত্রে একটি ভুল ধারণা রয়েছে- তিনবছরের বেশি বকেয়া বাকী থাকলে তা আদায় করা যায়না। আসলে তা ঠিক নয়। বিধিমালা এবিষয়টি স্পষ্ট করে দিয়েছে। তবে তিন বছরের মধ্যেই আদায়ের জন্য রেন্টসার্টিফিকেট মামলা দায়ের করতে হয়। এই মামলার মাধ্যমেই জমি নিলামে বিক্রিকরা হয়। কোন ক্রেতা পাওয়া না গেলে সরকার এক টাকা দিয়ে এ জমি কিনে খাসজমিতেপরিণত করে তা ভূমিহীনদের মধ্যে বন্দোবস্ত দিতে পারে। এ কারণে প্রতি বছরইভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা উচিত। তবে বকেয়া পড়ে গেলে যেই বছর হতে কর বকেয়ারয়েছে তা ওই বছরের হার অনুযায়ী আদায় করতে হবে। এক্ষেত্রে ৬.২৫ ভাগ সুদজ্যামিতিক হারে যোগ করতে হবে।


ভূমি করের হার


বাংলা ১৩৭৮ সনে স্বাধীনতা অর্জিত হলে আগের অনাদায়ী সকল খাজনা মওকুফ করে বাংলা ১৩৭৯ সন থেকে খাজনা ধার্য করা হয়। বাংলা ১৩৮২ সন পর্যন্ত কোন পরিবারের ২৫বিঘা বা ৮.২৫ একর এর উর্দ্ধে জমির জন্য খাজনা ও শিক্ষা কর ছিল। ২৫ বিঘার কমজমির জন্য শুধু শিক্ষা কর দিতে হতো।
বাংলা ১৩৮৩ সন (১৯৭৬ সাল)থেকে বাংলা ১৩৮৮ সন পর্যন্ত ২৫ বিঘা পর্যন্ত বিঘা প্রতি (৩৩ শতাংশ) এর জন্য৯০ পয়সা এবং ২৫ বিঘার উর্দ্ধে বিঘা প্রতি ৫ টাকা খাজনা ছিল। বাংলা ১৩৮৯ সনথেকে বাংলা ১৩৯৩ সন পর্যন্ত ২ একর জমির জন্য শতাংশ প্রতি ৩ পয়সা, ২ একরথেকে ৫ একর পর্যন্ত জমির জন্য প্রথম দুই একরের জন্য ৬ টাকা এবং পরবর্তীপ্রতি শতাংশের জন্য ১৫ পয়সা। ৫ একর থেকে ১০ একর পর্যন্ত জমির জন্য প্রথম ৫একরের জন্য ৫১ টাকা এবং পরবর্তী প্রতি শতাংশের জন্য ৩৬ পয়সা। ১০ একর হতে ১৫একর পর্যন্ত প্রথম ১০ একরের জন্য ২৩১ টাকা এবং পরবর্তী প্রতি শতাংশের জন্য৬০ পয়সা। ১৫ একর থেকে ২৫ একর পর্যন্ত প্রথম ১৫ একরের জন্য ৫৩১ টাকা এবংপরবর্তী প্রতি শতাংশের জন্য ৬০ পয়সা। ২৫ একরের উপর হলে প্রথম ২৫ একরের জন্য১৪৮১ টাকা এবং পরবর্তী প্রতি শতাংশের জন্য ১ টাকা ৪৫ পয়সা।
বাংলা১৩৯৪ সন (১৯৮৭ সাল) থেকে বাংলা ১৪০১ সন (১৯৯৪ সাল) পর্যন্ত ২ একর জমির জন্যশতাংশ প্রতি ৩ পয়সা, সব মিলিয়ে এক টাকার কম নয়। ২ একর থেকে ৫ একর পর্যন্তজমির জন্য শতাংশ প্রতি ৩০ পয়সা। ৫ একর থেকে ১০ একর পর্যন্ত শতাংশ প্রতি ৫০পয়সা। ১০ একরের বেশি জমি হলে শতাংশ প্রতি ২ টাকা। বাংলা ১৩৯৮ সনের ১ বৈশাখথেকে ২৫ বিঘা বা ৮.২৫ একর পর্যন্ত কৃষি জমির ওপর থেকে সকল ধরনের করপ্রত্যাহার করা হয়।


বর্তমানে প্রচলিত ভূমি উন্নয়ন করের হার
বর্তমানে বাংলা ১৪০২ সন থেকে ধার্য হার অনুযায়ী ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করা হয়।
কৃষি জমির ক্ষেত্রে
২৫বিঘা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ। ২৫ বিঘার অধিক হতে ১০ একর পর্যন্তজমির জন্য প্রতি শতাংশ জমির জন্য ৫০ পয়সা। ১০ একরের উর্দ্ধে হলে প্রতিশতাংশ ১ টাকা।
চা/রাবার/ফল/ফুলের বাগানের ক্ষেত্রে
চাবাগান, রাবার বাগান,আমবাগান অথবা ১ একরের উধ্বে কোনো জমিতে ফলের বাগানকিংবা ফুলের বাগান থাকলে জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা ১০পয়সা।
পল্লী এলাকার আবাসিক জমির ক্ষেত্রে
১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী পল্লী এলাকারবসবাসকারী কৃষি পরিবারের চাষের জমি এবং বসত বাড়ী কৃষি জমি হিসাবে গন্য করেকৃষি হারে ভূমি উন্নয়ন কর ধার্য হবে। তবে পল্লী এলাকার পাকা ভিটির বাড়ীরজন্য শতক প্রতি ৫ টাকা হারে কর দিতে হবে।


অকৃষি জমির ক্ষেত্রে


কৃষিজমি বাদে অন্যান্য সকল জমিই অকৃষি কাজে ব্যবহারের উদ্দেশ্যে সংরক্ষিতরাখলে তা অকৃষি জমি বলে গণ্য হবে। সিটি করপোরেশন, পৌরসভা, বাজারের সকল জমিঅকৃষি জমি। তাতে কৃষি কাজ করা হলেও। ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা, গাজীপুর ওনারায়নগঞ্জ মহানগরীর মত ঘনবসতিপূর্ণ এলাকার আবাসিক জমির কর শতক প্রতি ২২টাকা, বাণিজ্যিক ১২৫ টাকা এবং জেলা সদরের আবাসিক জমির কর শতক প্রতি ৭ টাকা, বাণিজ্যিক ২২ টাকা এবং অন্যান্য সকল পৌর এলাকার আবাসিক জমির জন্য কর শতকপ্রতি ৬ টাকা বাণিজ্যিক হার ১৭ টাকা। পৌরসভা ঘোষিত হয়নি এরূপ এলাকার আবাসিকপাকা ভিটি হার ৫ টাকা, বাণিজ্যিক ১৫ টাকা।


শিল্প বা বাণিজ্যিক এলাকার ক্ষেত্রে
শিল্পও বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত ভূমির জন্য যে পরিমাণ জায়গা শিল্প/বাণিজ্যিককাজে ব্যবহৃত হয় তার কর বাণিজ্যিক হারে হবে। আর যে পরিমাণ জমি আবাসিক কাজেব্যবহৃত হবে তার খাজনা আবাসিক হারে হবে। বাংলা ১৪০২ সন থেকে অব্যবহৃত বাপতিত জমির কর কৃষি হারে (১ টাকা প্রতি শতাংশ) হবে। তার আগের কর বাণিজ্যিকহারে হবে।
ডেইরী ফার্ম/পোলট্রি পোলট্রি ফার্মের ক্ষেত্রে


কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক ভিত্তিতে গবাদি পশু পালন ও হাঁস মুরগি এর খামার স্থাপনকরা হলে সেই জমির পরিমাণ যাই হোক বাণিজ্যিক হারে কর হবে। শহর, উপশহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরে অবস্থিত বসতবাড়ী সংলগ্ন অকৃষি জমিতে ডিম, দুধ ও মাংসউৎপাদনের লক্ষ্যে স্থাপিত খামারে দুগ্ধবতী গাভীর সংখ্যা অনধিক ১৫ টি হলেএবং হাঁস মুরগীর সংখ্যা অনধিক ৫০০ টি হলে উক্ত খামারের ভূমিকর আবাসিক হারেহবে। সরকারী/আধা সরকারী ও স্বায়ত্বশাসিত সংস্থা কর্তৃক গবেষণামূলক কাজেরঅংশ হিসাবে প্রতিষ্ঠিত খামারের জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে৷যেকোন খামারে যান্ত্রিক পদ্ধতিতে দুধ ও মাংস প্রক্রিয়াজাত করে বিপনন বাবিক্রির ব্যবস্থা করলে ভূমিকর বাণিজ্যিক হারে হবে। উল্লেখ্য যে এসব খামারেরগোচারণ ভূমি বা হাঁস মুরগির খাদ্য উৎপাদনে ব্যবহৃত জমির কর আবাসিক হারেহবে ৷এছাড়া খেলার মাঠ, স্টেডিয়াম, সুইমিং পুল,শরীর চর্চা কেন্দ্র এবংসরকারী সকল ক্রীড়া চত্বরের কর আবাসিক হারে হবে।


হস্তচালিত তাঁত ঘরের ক্ষেত্রে


কোনো তাঁত ঘর তাতীর নিজস্ব বসতবাড়ীর অভ্যন্তরে বা গৃহসংলগ্ন হলে এবং তাঁতেরসংখ্যা সর্বাধিক ৫টি হলে এবং তাঁতগুলি সম্পূর্ণ হস্তচালিত ও তাঁতীর নিজস্ববা পরিবার ভুক্ত সদস্যের শ্রমে চালিত হয়ে থাকলে হস্তচালিত তাঁত শিল্প যে জমির উপর অবস্থিত উক্ত জমির কর আবাসিক হারে হবে। মজুরীর ভিত্তিতে বাইরেরলোক নিয়োগ করলে অথবা শক্তিচালিত তাঁত ব্যবহার করলে বা তাঁতীর বসত বাড়ীর অংশবিশেষে বাণিজ্যিক কার্যক্রম থাকলে ঐ জমির জন্য ভূমি উন্নয়ন কর বাণিজ্যিকহারে দিতে হবে।


পরিশোধের পদ্ধতি
ভূমি উন্নয়ন কর১ বছরের বকেয়া হলে সংশ্লিষ্ট বাংলা সনের ৩০শে চৈত্রের পরই উক্ত কর বকেয়াবলে গন্য হবে এবং মূল পাওনাকৃত করের সাথে ৬.২৫ হারে সুদ যোগ হবে এবং যতবছরের কর বাকী থাকবে ততগুন সুদ বেশী হবে এবং মূল করের সাথে যুক্ত হবে ৷একজনকৃষি জমির মালিককে প্রতি বছরে ১০০ টাকা ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হলে আর তাবাংলা ১৪১৬ সন হতে বাংলা ১৪২১ পর্যন্ত ৬ বছর যাবত বকেয়া থাকলে তাকেবর্তমানে কত টাকা খাজনা পরিশোধ করতে হবে? এখানে ৬ বছরের মধ্যে শেষ বছরটিকেতথা ১৪২১ সালকে হাল সন ধরে পূর্বের ৫ বছরের করের সাথে জ্যামিতিক হারে সুদদিতে হবে।
সুতরাং ১০০ x ৬ = ৬০০ টাকা।
১৪২০ সাল বা ৫ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ১) = ৬.২৫ টাকা।
১৪১৯ সাল বা ৪র্থ বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ২) = ১২.৫০ টাকা।
১৪১৮ সাল বা ৩য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৩) = ১৮.৭৫ টাকা।
১৪১৭ সাল বা ২য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৪) = ২৫ টাকা।
১৪১৬ সাল বা ১ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৫) = ৩১.২৫ টাকা।
সুতরাং ৬ বছরের জন্য মোট (৬০০+৬.২৫+১২.৫০+১৮.৭৫+২৫+৩১.২৫)= ৬৯৩.৭৫ টাকা বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে।

যেক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হয়না


(ক) ২৫ বিঘার কম জমি থাকলে ৷স্টেটমেন্টভূক্ত জমি ২৫ বিঘার কম হলেও কর দিতেহবে। তবে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক বিবরণী ভাংগার আদেশ হলে ভূমি উন্নয়নকর মওকুফ হবে।

(খ) ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে নিজে শারীরিকপরিশ্রম করে হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্ম হিসাবে কোন জমি ব্যবহার করলে।(০.৫০ হতে ১.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে প্রান্তিক চাষী এবং ১.৫০ হতে ২.৪৯একর পর্যন্ত জমির মালিককে ক্ষুদ্র চাষী বলা হয়)

(গ) ৫টির কম হস্তচালিত তাঁত জমির মালিক নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে চালালে।

(ঘ)মসজিদ, ঈদগাহ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশানঘাট এর ভূমিউন্নয়ন কর জেলা প্রশাসক মওকুফ করতে পারেন। এরজন্য তার কাছে আবেদন করতে হবে।


মওকুফ দাখিলা নিয়ে ভ্রান্তধারণা


২৫বিঘা বা ৮.২৫ একরের কম জমির মালিকেরা ২ টাকার একটি মওকুফ দাখিলা পাবেন।একাধিক বছরের জন্য একটি মওকুফ দাখিলাই যথেষ্ঠ। মনে রাখতে হবে- একে ভূমিউন্নয়ন কর হিসাবে বিবেচনা করা হয়না। বিবিধ আদায় হিসাবে গণ্য হয়। এজন্যপ্রতিবছর ২ টাকার মওকুফ দাখিলা সংগ্রহের প্রয়োজন নেই।


ভূমির বিবরণ দাখিলে বাধ্যবাধকতা


রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৫১ ধারার ডি উপধারা অনুযায়ী কোনোকৃষি জমির মালিকের ২৫ বিঘার বেশী কৃষি জমির মালিক হওয়ার ৯০ দিনের মধ্যেনির্ধারিত ফরমে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট জমির বিবরণ দাখিল করতেবাধ্য থাকেন। আইনের ১৫১(ই) ধারা অনুযায়ী কোন ব্যক্তি ২৫ বিঘার বেশী কৃষিজমির মালিক হলে এবং উক্ত জমির বিবরনী দাখিল না করলে কিংবা ইচ্ছাকৃত ভাবেজমির তথ্য গোপন করলে তাকে ১০০০ টাকা জরিমানা দিতে হবে ৷১৫১ (এইচ) ধারাঅনুযায়ী বিবরনী বহির্ভূত জমি সরকার বরাবরে বাজেয়াপ্ত হয়ে যাবে। কারোমালিকানায় ২৫ বিঘার বেশি সম্পত্তি রয়েছে মর্মে সন্দেহ হলে সহকারী কমিশনার(ভূমি) উক্ত আইনের ৭৪(১) ধারা অনুযায়ী বিবরণী দাখিলের জন্য নোটিশ দিতেপারেন। অবাধ্য হলে দন্ডবিধির ১৭৫ ও ১৭৬ ধারা অনুয়ায়ী দন্ডনীয় অপরাধে অপরাধী হবেন।


জমির বিবরণী কমিয়ে আনতে করণীয়


বিবরণীদাখিলকারীর মৃত্যু অথবা জমি বিক্রয়, দান ওয়াকফ ইত্যাদির ফলে অথবা কোনো ভাবেজমি হস্তান্তরের ফলে জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নীচে নেমে গেলে রাষ্ট্রীয়অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৫১ ধারার (আই) উপধারা মতে জমিরমালিক অথবা তার উত্তরাধিকারীগণ সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট ২৫ বিঘা জমিরবিবরণী কমিয়ে আনার জন্য তথা বিবরনী ভাংগার জন্য আবেদন করবেন। ১লাকার্তিকের পূর্বে আবেদন করতে হবে। উক্ত আবেদন পাবার পর সহকারী কমিশনার(ভূমি) প্রয়োজনীয় তদন্ত এবং শুনানীর ব্যবস্থা করে যথাযথ মনে করলে বিবরণীসংশোধন বা ভাংগার বা বিবরণী কমিয়ে আনার আদেশ দিবেন। আবেদনটি যদি মঞ্জুর হলেউক্ত আদেশটি ১লা কার্তিক হতে কার্যকর হয়। এজন্য পূর্বের বছরগুলোর করেরসঙ্গে প্রথম ৬ মাসের কর পরিশোধ করতে হবে। আর কার্তিক মাসের পর আবেদন করলেচলমান পুরো বছরের কর পরিশোধ করতে হবে।
তবে জমির পরিমাণ ২৫ বিঘারনীচে নেমে গেলেও তা কর্তৃপক্ষকে না জানানো পর্যন্ত জমির মালিককে ভূমিউন্নয়ন কর বা খাজনা পূর্বের বিবরণী মোতাবেকই দিতে হবে। অনেক কৃষি জমিরমালিকই কর মওকুফের সুবিধা লাভের আশায় প্রতারণামূলক জমি বন্টন করে জমি ২৫বিঘার নীচে কমিয়ে আনলেও আইনগত ভাবে কর বা খাজনা মওকুফের সুবিধা পাওয়া যাবেনা। বিবরণভুক্ত কোনো মালিকের জমি কেউ ক্রয় করলে ক্রেতাকে তার নিজের নামেউক্ত জমির নাম জারী করে আলাদা না করা পর্যন্ত ক্রেতাকে পূর্বের বিবরণীমোতাবেকই উক্ত জমির খাজনা প্রদান করতে হবে। উত্তারাধিকার সূত্রে প্রাপ্তজমির বিবরণী ভাংগতে হলে ওয়ারিশদের মধ্যে আপোষ বণ্টনপূর্বক তা রেজিস্ট্রিকরে আবেদনের সঙ্গে যুক্ত করতে হবে। এছাড়াও বিবরণীভুক্ত জমি কেনার আগে ঐজমির ভূমি উন্নয়ন কর বাকী আছে কিনা তা যাচাই করে নেয়া দরকার। এছাড়া বড়অংকের ভূমি উন্নয়ন করের সম্মুখীন হওয়াই স্বাভাবিক।


প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে


বর্তমানে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বা তহশিলদার ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করে থাকেন।আগেই বলা হয়েছে-এরা কোন অসৎঅর্জনের জন্য বেশি কর ধার্য করলে অথবাএতদসংক্রান্ত কোনো ব্যাপারে সমস্যা সৃষ্টি হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এরসঙ্গে যোগাযোগ করতে হবে। দাবী সম্পর্কে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)অথবা জেলা প্রশাসক এর কাছে ১৫ দিনের মধ্যে আপত্তি দাখিল করতে হবে। জেলাপ্রশাসকের আদেশে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরুদ্ধে ৪৫দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করা যাবে। বিভাগীয় কমিশনারেরআদেশে কোন ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও ১৫ দিনের মধ্যেভুমি আপিল বোর্ডের নিকট আপিল করা যাবে।